Με τα ενοίκια στο Βόρειο Τέξας να έχουν υποχωρήσει ελαφρώς τα τελευταία τρία χρόνια, ο 54χρονος επενδυτής ακινήτων Brannon Potts στράφηκε στη μείωση του κόστους για να ενισχύσει την κερδοφορία του. Ο Potts, ο οποίος δραστηριοποιείται στην περιοχή του Fort Worth, δήλωσε στο Business Insider ότι το συνολικό του κέρδος αυξήθηκε, παρότι η προσφορά νέων κατοικιών πίεσε τα μισθώματα. Έως τα μέσα του 2026 διέθετε 14 μονάδες σε οκτώ ακίνητα, έχοντας περιορίσει τα λειτουργικά έξοδα από λίγο πάνω από το 30% των εσόδων από ενοίκια σε περίπου 26%.
- Ο Potts άρχισε να επενδύει σε ακίνητα πριν από πέντε χρόνια, με στόχο να δημιουργήσει εισόδημα για συνταξιοδότηση στη δεκαετία των 50 του.
- Αναχρηματοδότησε ορισμένα δάνεια, μειώνοντας επιτόκια από 7,5% σε 5,3% και 5,9%.
- Οι φόροι ακινήτων μειώθηκαν από 16,6% των εσόδων το 2022 σε 11,7% σήμερα.
- Σχεδιάζει να αυξήσει το χαρτοφυλάκιό του από 14 σε περίπου 20 μονάδες.
Η επενδυτική πορεία άρχισε με κατασκευές προς ενοικίαση
Ο Potts μπήκε στην αγορά ακινήτων πριν από πέντε χρόνια. Αντί να αγοράζει κατοικίες που ήταν ήδη μισθωμένες, επέλεξε το μοντέλο «build-to-rent»: κατασκευάζει ο ίδιος ακίνητα με σκοπό να τα διαθέσει προς ενοικίαση. Παρουσιάζει τη διαδικασία κατασκευής και τα οικονομικά στοιχεία των επενδύσεών του στο κανάλι του στο YouTube.
Το αρχικό σχέδιο ήταν να δημιουργήσει αρκετό παθητικό εισόδημα ώστε να μπορέσει να αποχωρήσει από την εργασία του στη δεκαετία των 50 του. Στην πορεία, όμως, η άφιξη εκατοντάδων νέων ακινήτων προς ενοικίαση στην περιοχή αύξησε την προσφορά και, σύμφωνα με τον ίδιο, συνέβαλε στη μικρή πτώση των μισθωμάτων.
Αντί να βασιστεί σε συνεχείς αυξήσεις ενοικίων, ο Potts επιχείρησε να βελτιώσει την απόδοση κάθε ακινήτου περιορίζοντας τρεις βασικές δαπάνες.
Η αναχρηματοδότηση μείωσε το μεγαλύτερο έξοδο
Πρώτος στόχος ήταν η χρηματοδότηση, την οποία ο Potts χαρακτηρίζει ως τη μεγαλύτερη δαπάνη του. Κατά το τελευταίο έτος αναχρηματοδότησε αρκετά ακίνητα όταν τα επιτόκια υποχώρησαν, εξασφαλίζοντας νέα δάνεια διάρκειας 30 ετών.
Ορισμένα δάνεια με επιτόκιο 7,5% μεταφέρθηκαν σε επιτόκια 5,9%, ενώ ένα μειώθηκε στο 5,3%. Όπως εξήγησε, η αλλαγή περιόρισε τους τόκους και επέτρεψε μεγαλύτερο μέρος της μηνιαίας πληρωμής να κατευθύνεται στην αποπληρωμή κεφαλαίου.
Αυτό σημαίνει ότι η επίδραση δεν περιορίζεται στη μηνιαία ταμειακή ροή: με σταθερή τη δόση, χαμηλότερος τόκος μπορεί να επιταχύνει τη μείωση του υπολοίπου. Η επιλογή, ωστόσο, εξαρτάται από τους όρους κάθε δανείου και το κόστος αναχρηματοδότησης· δεν αποτελεί αυτομάτως συμφέρουσα λύση για κάθε ιδιοκτήτη.
Οι ενστάσεις στις αποτιμήσεις περιόρισαν τους φόρους
Στη συνέχεια, ο Potts εξέτασε πιο συστηματικά τους φόρους ακινήτων. Στο Τέξας, οι ιδιοκτήτες λαμβάνουν εκτιμώμενη αξία από την τοπική αρμόδια υπηρεσία και μπορούν να υποβάλουν ένσταση, τεκμηριώνοντας αίτημα για χαμηλότερη αποτίμηση.
Το 2022 οι φόροι ακινήτων αντιστοιχούσαν στο 16,6% των εσόδων του από μισθώματα. Το ποσοστό είχε μειωθεί περίπου στο 15% το 2024 και βρίσκεται πλέον στο 11,7%, σύμφωνα με τον ίδιο.
Για έναν ιδιοκτήτη, η σύγκριση των φόρων ως ποσοστού των εσόδων μπορεί να αποκαλύψει ποιο ακίνητο επιβαρύνει δυσανάλογα το χαρτοφυλάκιο.
Υψηλότερη απαλλαγή και σύγκριση ασφαλιστικών συμβολαίων
Το τρίτο μέτωπο ήταν η ασφάλιση, η οποία από περίπου 6,2% των εσόδων περιορίστηκε σε περίπου 5,2%. Ο Potts αύξησε την απαλλαγή των συμβολαίων του από 1% σε 5%, επιλέγοντας να καλύπτει ο ίδιος μικρότερες ζημιές και να ασφαλίζεται κυρίως έναντι σοβαρών περιστατικών.
Η υψηλότερη απαλλαγή μπορεί να μειώσει το ασφάλιστρο, αλλά μεταφέρει μεγαλύτερο μέρος μιας πιθανής ζημιάς στον ασφαλισμένο. Στην περίπτωσή του, η επιλογή στηρίχθηκε στην ύπαρξη σημαντικού ταμειακού αποθέματος για επισκευές και περιόδους χωρίς ενοικιαστή. Παράλληλα, άρχισε να χρησιμοποιεί μεσίτη ασφαλίσεων που συγκρίνει προτάσεις από περισσότερες εταιρείες.
Η ανάλυση ποσοστών καθοδηγεί τα επόμενα βήματα
Για να εντοπίζει νέες δυνατότητες εξοικονόμησης, ο Potts εφαρμόζει «ανάλυση κοινού μεγέθους». Η μέθοδος μετατρέπει κάθε δαπάνη σε ποσοστό μιας κοινής βάσης —στη συγκεκριμένη περίπτωση, των εσόδων από ενοίκια— ώστε να είναι ευκολότερη η σύγκριση μεταξύ ακινήτων.
Η προσέγγιση έχει σημασία και για έναν Έλληνα ιδιοκτήτη ως εργαλείο οικονομικής παρακολούθησης, όχι όμως ως έτοιμη φορολογική ή ασφαλιστική συνταγή. Οι κανόνες αποτίμησης, η φορολογία, τα ασφαλιστήρια και οι όροι χρηματοδότησης διαφέρουν ανά χώρα και αγορά.
Το επόμενο βήμα για τον Potts είναι η επέκταση του χαρτοφυλακίου του από τις σημερινές 14 σε περίπου 20 μονάδες. Η πορεία των ενοικίων παραμένει παράγοντας που δεν ελέγχει, επομένως το σχέδιό του εξακολουθεί να στηρίζεται στη διαχείριση χρηματοδότησης, φόρων και ασφάλισης.
Θα δίνατε προτεραιότητα στη μείωση εξόδων ή στην αύξηση των ενοικίων για να βελτιώσετε την απόδοση ενός ακινήτου;
